6月27日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第25周周報(bào)。

(相關(guān)資料圖)

本周新房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交同環(huán)比均持續(xù)為負(fù)。土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。

核心觀點(diǎn)

本周新房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交同環(huán)比均持續(xù)為負(fù)。43 城新房成交面積為 297.6 萬(wàn)平，環(huán)比下降 4.6%，同比下降 55.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了 10.0個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-16.9%、-7.9%、-7.3%，同比增速分別為-41.8%、-60.8%、-26.8%，同比降幅較上周分別擴(kuò)大了 13.4、13.1、10.7 個(gè)百分點(diǎn)。15 城二手房成交面積為 106.3 萬(wàn)平，環(huán)比下降 33.2%，同比下降 32.4%，同比增速較上周下降了 33.9 個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-25.9%、-36.9%、-35.3%，一、二、三城市二手房成交面積同比增速分別為-29.7%、-40.1%、18.2%，同比增速較上周分別下降了 32.4、31.1、82.8 個(gè)百分點(diǎn)。

端午假期間新房、二手房成交同比均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。2023 年端午假期（2023.6.22-2023.6.24）43 城新房成交面積 75.5 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 4%，較 2021 年同期下降 44%，較 2020 年同期下降 69%；其中一、二、三線城市同比增速分別為 2%、43%、-61%。2023 年端午假期 15 城二手房成交面積 7.31 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 53%，較 2021 年同期下降 13%，較 2020 年同期下降38%；其中一、二、三線城市同比增速分別為 56%、2%、498%。

新房庫(kù)存面積同環(huán)比均有所下降，去化周期環(huán)比有所上升，同比有所下降。14 城新房庫(kù)存面積為 1.01 億平，環(huán)比下降 0.3%，同比下降 2.7%，去化周期為 14.8 個(gè)月，環(huán)比上升 1.3個(gè)月，同比下降 1.2 個(gè)月。一、二、三線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為 1.0%、-1.6%、0.0%，同比增速分別為 4.8%、-14.1%、-14.1%；一、二、三線城市去化周期分別為 11.2、13.1、13.6 個(gè)月，環(huán)比均上升 0.8 個(gè)月；一線城市同比下降 4.1 個(gè)月，二、三線城市同比上升 0.6、1.3 個(gè)月。

土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。百城成交土地規(guī)劃建面為 2361 萬(wàn)平，環(huán)比上升 13.5%，同比下降 23.2%；成交總價(jià) 679 億元，環(huán)比上升 88.8%，同比上升 54.5%；樓面均價(jià) 2878 元/平，環(huán)比上升 66.4%，同比上升 101.3%；土地溢價(jià)率為 7.00%，環(huán)比上升1.3 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 4.1 個(gè)百分點(diǎn)。

本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均有所下降。 房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為 100.9 億元，同比下降 3.6%，環(huán)比下降 17.7%；總償還量為 50.1 億元，同比下降 60.3%，環(huán)比下降40.6%；凈融資額為 50.8 億元。其中國(guó)企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為 94.9 億元，同比上升 2.6%，環(huán)比上升 25.7%；總償還量為 26.8 億元，同比下降 69.2%，環(huán)比下降 63.0%；凈融資額為68.1 億元。民企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為 6.0 億元；總償還量為 23.3 億元；凈融資額為-17.3 億元。

板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-4.7%，較上周下降 4.9pct；相對(duì)滬深 300 收益為-2.2%，較上周上升 0.9pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 13.81X，較上周下降 0.68X。北上資金對(duì)機(jī)械設(shè)備、國(guó)防軍工、電子加倉(cāng)金額較大，分別為 33.42、19.66、15.30 億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.05%（上周為-0.06%），凈買入-7.14 億元（上周凈買入-4.69 億元）

投資建議

6 月 20 日 5 年期以上 LPR 下降 10BP 至 4.2%，這是自 2022 年 8 月以來(lái) LPR 的首次下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6 月百城首套房貸利率為 4.0%，二套房貸利率為 4.91%，均與上月持平，同比分別回落 42、17BP，平均放款周期為 23 天，與上月持平，維持較快的放款速度。根據(jù)計(jì)算，30 年商貸、等額本息還款、首套和二套房的首付比例分別為 30%和70%的情況下，此次 LPR 下調(diào)后：100 萬(wàn)元總價(jià)的房屋，首套和二套分別減少月供 41、18元。我們認(rèn)為此次 LPR 下調(diào)將推動(dòng)各城市實(shí)際房貸利率下降，也利于降低購(gòu)房成本；但是目前來(lái)看，10BP 的下調(diào)幅度對(duì)于緩解房貸壓力起到的作用較為有限，在當(dāng)前市場(chǎng)信心不足的情況下，能起到的邊際增加置業(yè)需求的刺激作用也是較弱的；后續(xù)仍需政策的進(jìn)一步調(diào)整和引導(dǎo)，以推動(dòng)購(gòu)房者預(yù)期企穩(wěn)回升，等到市場(chǎng)信心逐步修復(fù)后，房貸利率調(diào)整的效果或能更好地發(fā)揮。

本周新房、二手房同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，一方面是受到假期影響，部分城市端午假期的備案數(shù)據(jù)或有所延遲；另一方面當(dāng)前市場(chǎng)信心仍然不足、需求仍然偏弱，房企推盤意愿不強(qiáng)，仍需等待政策的發(fā)力。

建議關(guān)注三條主線：1）開(kāi)發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司，主要包括主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長(zhǎng)，在行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs 相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國(guó)國(guó)貿(mào)。3）在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性不斷提升的房地產(chǎn)渠道類公司：貝殼、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

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